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Neues aus dem Mietrecht 2013 - Immobilien

Unsere Datenbank wird ständig aktualisiert.

Für Fragen zu den einzelnen Urteilen aus dem neuen Mietrecht 2013 wenden Sie sich gerne an unsere Geschäftsführerin Ina von Freeden unter der Rufnummer: 03338 • 90 80 54.

(Für die Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Ebenso stellt diese Seite keine Rechtsberatung dar. Sie ersetzt keine Beratung zum neuen Mietrecht 2013 durch einen Rechtsanwalt und soll nur eine grobe Übersicht darstellen).

 

12.04.2013| Neues Mietrecht  zum  01. Mai 2013- Energetische Modernisierungsmaßnahmen

Bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen darf der Mieter erst nach drei Monaten mindern:
Um für Vermieter die Modernisierung zur Energieeinsparung attraktiver zu gestalten, hat der Gesetzgeber im neuen Mietrecht 2013 beschlossen, das der Mieter 3 Monate lang seine Mietzahlungen nicht mindern darf.
Diese gesetzliche Neubestimmung regelt § 536 Abs. 1a BGB. Beachten Sie dabei das diese Neuerung nur für Modernisierungen gelten, die zur nachhaltigen Einsparung von Energie der Mietsache führen. Beispiele hierfür wären eine Erneuerung eines alten Heizkessels, Austausch von alten  Fenstern oder Anbringung einer Wärmedämmung an der Hausfassade.
Laut dem § 536 Abs. 1a BGB darf ein Mieter nach Ankündigung und Beginn von energetischen Modernisierungsarbeiten durch seinen Vermieter 3 Monate lang nicht seine Miete mindern. Egal wie stark er auch dadurch in der Nutzung eingeschränkt ist.
Wenn die Maßnahmen länger als 3 Monate andauern, kann der Mieter ab dem 4. Monat die Miete anfangen zu kürzen.
Beachten Sie allerdings auch, dass weiterhin eine Mietminderung nach der Gesetzesbegründung nicht komplett ausgeschlossen werden kann. Diese kann weiterhin in Kraft treten, wenn die gemieteten Räume unbewohnbar sein sollten, sprich „die Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch durch die Beeinträchtigungen der Modernisierungsmaßnahmen völlig aufgehoben sein sollte“.
Wenn Sie beispielsweise eine Wärmedämmung des Hauses mit gleichzeitiger Außenputzerneuerung durchführen wollen, ist laut Gesetzesbegründung eine Mietminderung ebenso  ausgeschlossen, da die zusätzlichen Maßnahmen dem Erhalt Ihrer Mietsache dienen.
Wie verhält es sich aber bei anderen Modernisierungsmaßnahmen? Darf der Mieter hier anteilig seine Mietzahlungen mindern?
Sie wollen nicht nur energetisch modernisieren, sondern auch zur selben Zeit Instandsetzungsmaßnahmen oder andere Modernisierungen an Ihrer Mietsache durchführen lassen.
Beispielsweise müssen Sie das Dach Ihrer Mietsache sanieren. Da es sich anbietet planen Sie gleichzeitig eine vernünftige Wärmedämmung mit einbringen zu lassen.
Sie müssen also instandsetzen und wollen gleichzeitig energetisch modernisieren.
In diesem Fall kann der Mieter nur dann anteilig seine Mietzahlungen mindern, wenn es zu einer zusätzlichen Beeinträchtigung der Mietsache über die energetische Modernisierungsmaßnahme hinaus kommt.
In einem solchen Fall empfiehlt es sich, sich außergerichtlich über den Kürzungsbetrag zu einigen, da sonst nur unnütze Kosten für beide Seiten entstehen.
Falls Sie also demnächst eine Modernisierung Ihrer Mietsache planen, die langfristig Energie einspart, warten Sie das Inkrafttreten des neuen Gesetzes zum 1.Mai 2013 ab. Ansonsten gelten für Ihren Mieter noch die alten Minderungsmöglichkeiten.

 

03.03.2013 | Neues Mietrecht 2013 vom Bundesrat verabschiedet

Am 01. Mai 2013 tritt das neue Mietrecht in Kraft. In den nächsten Wochen geht es bei uns um die wichtigsten Entscheidungen. Insbesondere sind dies folgene Punkte:

- bei "Wohnungsnot" sollen Mieterhöhungen weiter beschränkt wenrden

- bei Modernisierungsankündigungen kann der Mieter Härtegründe ins Feld führen kann

- bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen darf der Mieter erst nach drei Monaten mindern

- eine energetische Modernisierung lässt Spielraum für neue gesetzliche Mieterhöhungen

- die energetische Ausstattung und Beschaffenheit geht jetzt in die ortsübliche Vergleichsmiete mit ein

- bei Kautionsrückstand von 2 Kautionen kann künftig fristlos gekündigt werden

- mehr Sicherheit bei Mietausfall während einer Räumungsklage (Mietprozess)

- Contracting bekommt eigenen Paragraphen

Wäre es nach dem deutschen Mieterbund gegangen, wären noch mehr Punkte aufgenommen worden, die wieder einmal zu einem unausgewogenen Mietrecht geführt hätten. In Grunde können mit den jetzigen Anpassungen sowohl Mieter als auch Vermieter leben. Der deutsche Mieterschutzbund wurde endlich in seine Schranken verwiesen!

 

15.12.2011 | Neues vom Schimmel: Rückschluss auf früheres Wohnverhalten des Mieters sind zulässig

Das Amtsgericht Köln entschied bin diesem August in einem Rechtsstreit, in dem ein baulicher Mangel als Ursache von Feuchtigkeitsschäden nicht in Betracht kam, dass früheres falsches Wohnverhalten des Mieters unterstellt werden kann, auch wenn aktuelle Untersuchungen ein aktuelles falsches Wohnverhalten ausschließen.

Ein Mieter verklagte seinen Vermieter auf Beseitigung von Feuchtigkeits - und Schimmelschäden in seiner Mietwohnung. Der vom Gericht bestellte Sachverständige konnte keine Baumängel feststellen. Falsches Heiz- oder Lüftungsverhalten des Mieters war während der von ihm durchgeführten, mehrwöchigen messungen ebenfalls nicht nachzuweisen. Art und Ausmaß der Mängel ließen jedoch Rückschlüsse auf ein falsches Wohnverhalten des Mieters in der Vergangenheit zu.

Aufgrund der Feststellungen des Sachverständigen entschied das Gericht die Klage zu Gunsten des Vermieters. Die Schimmelschäden waren von den Mietern zu verantworten. Aufgrund der Erfahrung des Sachverständigen durfte von den ermittelten Schadenssymptomen auf ein falsches schadensursächliches Wohnverhalten der Mieter geschlossen werden (AG Köln, Urteil v. 26.08.11, Az. 221 C 341/10).

 

30.11.2011 | Schönheitsreparaturen - Rückzahlungsanspruch verjährt nach sechs Monaten für den Mieter

Ein Mieters verliert seinen Anspruch auf Rückzahlung eines Geldbetrages für Schönheitsreparaturen, zu denen er nicht verpflichtet war, bereits nach sechs Monaten. Dies entschied das Landgericht Berlin in diesem März.

Wegen Beendigung seines Mietverhältnisses Ende März 2004 wollte ein Mieter die bei Auszug von ihm durch den Vermieter geforderte Renovierung nicht durchführen, sondern zahlte an den Vermieter vereinbarungsgemäß 2.300 €. Die mietvertragliche Klausel betreffend Schönheitsreparaturen war jedoch rechtswidrig und damit unwirksam. Deshalb forderte der Mieter im Jahr 2009 den an den Vermieter gezahlten Betrag zurück. Der Vermieter berief sich auf Verjährung.

Mit Erfolg! Die mietvertragliche Klausel über die Schönheitsreparaturen war zwar unwirksam, der Rückzahlungsanspruch des Mieters war jedoch bereits gemäß §548 Abs. 2 BGB verjährt. Für einen solchen Mieteranspruch gilt, wie für den des Vermieters auf Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses, eine sechsmonatige Verjährungsfrist. Die kurze Verjährungsfrist ist dadurch gerechtfertigt, dass die Verjährung erst bei Beendigung des Mietverhältnisses beginnt (LG Berlin, Urteil v. 11.03.11, Az. 63 S 277/10).

 

15.11.2011 | Mieter belügt Vermieter

Täuscht ein Mieter seinen Vermieter über das Vorhandensein eines Mangels der Mieträume, obwohl der Mieter selbst oder einer seiner Besucher den Mangel verursacht hat, berechtigt dies den Vermieter zur fristlosen Kündigung. So entschied das Düsseldorfer Oberlandesgericht im März 2011.

Ein Angestellter des Mieters beschädigte einen Heizkörper in den Mieträumen, als er ihn unfachmännisch von der Wand löste um ihn zu reinigen. Gegenüber dem Vermieter gab der Mieter wahrheitswidrig an, dass der Heizkörper sich aufgrund unsachgemäßer Montage von der Wand gelöst habe. Er wusste jedoch, dass sein Angestellter dies verschuldet hatte. Auf Grund dieser Angabe ließ der Vermieter die Reparatur des Heizkörpers auf seine Kosten ausführen. Als der Vermieter die wahren Umstände erfuhr, kündigte er das Mietverhältnis fristlos.

Der Vermieter hat das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung wirksam und zu Recht beendet. Zu den Pflichten eines Mieters gehört es, den Vermieter wahrheitsgemäß über alle Umstände zu informieren, die für das Mietverhältnis bedeutsam sind. Gegen diese Verpflichtung hatte der Mieter verstoßen, indem er beim Vermieter bewusst den Eindruck erweckte, dass der Heizkörper sich selbständig von der Wand löste. Aufgrund dieser Lüge war der Vermieter davon ausgegangen, dass ein von ihm zu beseitigender Mangel der Mieträume vorliegt. Durch das Verhalten des Mieters wurde das Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter zerstört. Dies ist ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund. Eine vorherige Abmahnung durch den Vermieter war entbehrlich, da das Vertrauensverhältnis endgültig zerstört war und nicht wieder hergestellt werden konnte (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.03.11, Az. 24 U 102/10).

 

30.10.2011 | Die Dachrinnenreinigung kann eine Betriebskostenart sein

Die Kosten für die Dachrinnenreinigung ist unter den "sonstige Betriebskosten" darstellbar, die bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag vom Mieter zu erstatten ist. Dies entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 167/03; VIII ZR 146/03) bereits in der Vergangenheit.

Entscheidend dabei ist, ob Sie als Vermieter eine Reinigung der Dachrinne Ihres Mietobjektes in regelmäßigen Abständen durchführen müssen. Zum Beispiel dann, wenn Ihr Mietobjekt von hohen Bäumen umgeben ist, die bis an die Dachrinne heranreichen. Ist eine regelmäßige Reinigung wegen des hohen Baumbestandes notwendig, sind die hierfür laufend anfallenden Kosten "sonstige Betriebskosten". Machen Sie diese Kosten also bitte nicht unter der Kostenposition "Hausreinigung" geltend.

Aber Achtung: Grundvoraussetzung dafür ist, dass diese Kosten von Ihren Mietern zu erstatten sind, dass dies in Ihrem Mietvertrag auch ausdrücklich vereinbart worden ist.

 

15.10.2011 | Neues von Feuchtigkeit und Schimmel

Mieter sind zur Minderung berechtigt, wenn Schimmel nicht ausschließlich auf falsches Lüftungsverhalten zurückzuführen ist, sondern auch baulich bedingt ist. So entschied das Landgericht Frankfurt/Oder in einem wichtigen Urteil.

Ein Mieter wurde auf Zahlung rückständiger Mieten vom Vermieter verklagt. Der Mieter berief sich allerdings darauf, dass er die Miete wegen Feuchtigkeit und Schimmelbildung gemindert hatte. Er war der Ansicht, dass dies auf Baumängel zurückzuführen sei. Der Vermieter ging vom falschen Lüftungsverhalten des Mieters als Ursache aus. Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger kam zwar zu dem Ergebnis, dass das Lüftungsverhalten des Mieters ursächlich für die Mängel war. Allerdings ermittelte der Sachverständige auch bauliche Mängel in Form von Wärmebrücken, die möglicherweise mitursächlich waren.

Das Landgericht Frankfurt/Oder wies die Klage des Vermieters aus diesem Grund ab. Ist streitig, ob Feuchtigkeitsschäden dem Vermieter oder dem Mieter zuzurechnen sind, muss zunächst der Vermieter beweisen, dass er nicht verantwortlich ist. Erst dann, wenn ihm dieser Beweis gelungen ist, muss der Mieter beweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen. Nachdem der Vermieter in diesem Rechtsstreit die vom Sachverständigen geforderten Bauteilöffnungen verweigert hatte, war er den Beweis, dass die Feuchtigkeit nicht aus seinem Verantwortungsbereich herrührt, schuldig geblieben (LG Frankfurt/Oder, Beschluss vom 14.09.10, Az. 19 S 22/09).

 

30.09.2011 | Messung zur Erzeugung der Wärmwasseraufbereitung wird Pflicht

Ab 01.01.2014 muss der auf die Warmwasserbereitung entfallende Wärmeverbrauch mit Wärmezählern gemessen werden. Eine rechnerische Ermittlung ist dann leider nicht mehr zulässig. Für den fristgerechten Einbau der Wärmezähler ist der Eigentümer der Immobilie verantwortlich. Wird die Heizungsanlage von einem Dritten betrieben, muss zeitnah geklärt werden, wer den Einbau und die Kosten übernimmt.

Laut Heizkostenverordnung ist zumindest ein Wärmezähler pro Heizungsanlage erforderlich. Unter Umständen kann es sinnvoll sein, zusätzlich einen zweiten Wärmezähler für die Ermittlung der Heizwärme zu installieren. Nur wenn die Erfassung mit einem unzumutbar hohen Installationsaufwand und die damit verbundenen Kosten verbunden ist, kann gemäß § 9 Abs. 1 HeizkostenV eine Befreiung von dieser Pflicht möglich sein.  Dieser Fall liegt vor, wenn die verursachten InsatallationsKosten 25 % der Brennstoffkosten übersteigen.

Auch wenn die gesetzliche Verpflichtung ab 2014 greift, sollten Immobilieneigentümer möglichst bald die Installation planen und vorbereiten.

Beachten Sie: Sind die Zähler nicht bis 31.12. 2013 installiert, können Ihre Mieter die Heizkostenabrechnung um 15 % kürzen, gemäß § 12 Abs. 1 der Heizkostenverordnung.

 

15.09.2011 | Tod des Mieters, was nun ?

Nach dem Tod eines Mieters endet ein Mietverhältnis nicht automatisch. War der Mieter nicht alleinstehend, treten Familienangehörige in das Mietverhältnis ein. Soweit ein überlebender Mitmieter vorhanden ist, setzt sich das Mietverhältnis mit diesem unter gleichen Bedingungen fort. Wenn beispielsweise Ehepartner einen Mietvertrag gemeinsam unterschrieben haben, setzt sich das Mietverhältnis beim Tod eines Mieters mit dem überlebenden Partner weiter fort. Hat der lebende Ehepartner einen Mietvertrag nicht unterschrieben, hat er das Recht, in das Mietverhältnis des Verstorbenen einzutreten gemäß § 563 BGB. Diese gesetzliche Vorgabe gilt jetzt auch für eingetragene Lebenspartnerschaften.

Wenn kein Ehepartner oder Lebenspartner in das Mietverhältnis eintritt, können dies die Kinder oder andere Familienangehörige tun, die zusammen mit dem Verstorbenen in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben. Tritt niemand in das Mietverhältnis gemäß § 563 BGB ein, beispielsweise weil der Mieter alleinstehend war, wird das Mietverhältnis mit vorhandenen Erben fortgesetzt. Erben haben auch das Recht, das Mietverhältnis gemäß § 564 BGB zu kündigen.

 

30. August 2011 | Bei welchen Temperaturen muss die Heizung eingeschaltet werden

Außerhalb der Heizperiode müssen Vermieter bei geringen Außentemperaturen die Beheizung Ihrer Mieträume gewährleisten. Spätestens dann, wenn die Zimmertemperaturen tagsüber zeitweise auf unter 18 Grad Celsius sinken und  absehbar ist, dass die Außentemperaturen innerhalb von 1 bis 2 Tage nicht steigen werden, muss die Heizung angeschaltet werden. Sinken die Zimmertemperaturen der Mieträume tagsüber unter 16 Grad Celsius muss die Heizung sofort in Betrieb genommen werden.

Während der Heizperiode muss die Heizungsanlage der vermieteten Räume diese auf eine Mindesttemperatur zwischen 20 und 22 Grad Celsius aufheizen. Diese Mindesttemperatur muss jedoch nicht ganztägig eingehalten werden. Nachts, also zwischen 23.00 und 6.00 Uhr, ist eine Nachtabsenkung auf 18 Grad Celsius zulässig.

Wird die Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius in Ihren Mieträumen im Winter nicht erreicht, liegt ein Mangel der Mieträume vor. Der Mieter ist dann berechtigt die Miete in Höhe von 10 bis 20 Prozent zu mindern. Bei einem völligen Heizungsausfall und Minusgraden im Winter ist sogar eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent möglich.

 
15.08.2011 | Bei Mieterhöhung muss der Vermieter nicht den aktuellen Mietspiegel verwenden

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied Anfang Juli 2011, daß eine Mieterhöhung auch dann rechtmäßig ist, wenn der Vermieter nicht den aktuellen Mietspiegel verwendet.

Ein Vermieter hatte seinen Mieter gestzeskonform schriftlich aufgefordert einer Mieterhöhung zuzustimmen. Der Vermieter berief sich in seiner Begründung auf einen Mietspiegel aus dem Jahr 2007, in den er das Mietobjekt eingeordnet und damit die Mieterhöhung errechnet hatte. Kurze Zeit zuvor war jedoch ein neuer Mietspiegel veröffentlicht worden. Der Mieter war nun der Ansicht, dass das Mieterhöhungsverlangen aus formellen Gründen unwirksam gewesen sei, weil der Vermieter nicht den aktuellsten Mietspiegel verwendet hatte.

Der BGH entschied zu Gunsten des Vermieters! Die Mieterhöhung war rechtmäßig. Obwohl ein neuer Mietspiegel veröffentlicht worden war, bedeutete dies nicht, dass die Begründung der dem Mieter zugestellten Mieterhöhung rechtswidrig war. Vielmehr lag lediglich ein inhaltlicher Fehler vor, der wie die Einordnung einer Mietwohnung in ein falsches Feld eines Mietspiegels unbeachtlich ist (BGH, Urteil v. 06.07.11, Az. VIII ZR 337/10).

 

06. August 2011 | Mietminderung bei Lärm- und Staubbelastung einer Baustelle müssen nicht immer ein Mangel sein

Das Landgericht in Gießen entschied, dass baustellenbedingte Lärm- und Staubbelastung einer Mietwohnung nicht immer einen Mangel der Mieträume darstellt und somit kein Recht des Mieters zur Mietminderung besteht.

Ein Mieter bewohnte ein Mietshaus neben einem verwahrlosten Grundstück im städtischen Innenbereich. Einige Jahre nach seinem Einzug wurden die Ruinen auf dem verwahrlosten Grundstück abgerissen und es entstand eine große Wohn- und Gewerbeanlage. Der Mieter fühlte sich durch den auf der Baustelle erzeugten Staub und durch den Lärm insbesondere in der Nachtzeit belästigt. Als er aus diesem Grund die Miete minderte, klagte der Vermieter die ausstehende Miete ein.

Mit Erfolg. Die Gießener Richter urteilten, dass der Mieter zur Minderung nicht berechtigt war. Die Mietwohnung war nicht mangelhaft. Bei Abschluss des Mietvertrags war bereits erkennbar, dass auf dem verwahrlosten Nachbargrundstück irgendwann gebaut bzw. modernisiert würde. Wegen der ortstypischen Situation konnte der Mieter nicht einwenden, dass er die spätere Bebauung des Trümmergrundstücks bei Abschluss des Mietvertrags nicht vorhergesehen habe. Es konnte unterstellt werden, dass die BauIücke im Stadtkern geschlossen wird (LG Gießen, Urteil v. 15.12.10, Az. 1 S 210/10).

 

 

25. Juli 2011 | Vorsicht bei Bürgschaften als Mietkaution

Achten Sie als Vermieter bei Bürgschaften von Banken und Versicherungen als Mietkaution insbesondere auf die "Auszahlung auf erste Anforderung". In einem aktuellen Fall hat ein Mieter eine Bürgschaft der Volksbanken Gruppe (hier die Raiffeisen-Volksbank) hinterlegt.

Diese und andere Banken sind jedoch nicht der direkte Bürge, sondern geben diese an Versicherungen ab. In dem hier vorliegenden Fall die R+V Allgemeine Versicherungs AG Wiesbaden. Diese ausgestellten Bürgschaften erfüllen nicht im geringsten die Anforderungen an eine Mietkaution.

Mietkautionen sind auf erste Anforderung auszahlbar. Bei der vorliegenden Bürgschaften hat jedoch der Mieter ein Einspruchsrecht und kann damit eine Auszahlung verhindern. Und welcher Mieter würde nicht widersprechen. So auch in dem vorliegenden Fall. Der Vermieter kommt also wieder in die Beweispflicht und muss den Klageweg bestreiten. Natürlich erhält er - wenn das Gericht für Ihn urteilt - die Kaution ausgezahlt.

Achten Sie also darauf, dass auf der Bürgschaft ausgewiesen ist, dass Sie auf erste Anforderung auszahlbar ist. Ansonsten raten wir Ihnen: "Lehnen Sie eine Bürgschaft dieser Banken und Versicherungen ab".    

 

12. Juli 2011 | Ungewöhnliche Farbanstriche müssen vom Mieter beseitigt werden

Wenn eine Mietpartei die von ihr gemieteten Räume mit einem dermaßen eigenwilligen  Farbanstrich übergibt, der die Neuvermietung höchstwahrscheinlich unmöglich macht, so verletzt er seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Das entschied das Landgericht Essen im Februar diesen Jahres.

Ein Vermieter erhob nach Beendigung eines Mietverhältnisses Anklagen gegen einen ehemaligen Mieter. Der hatte die Wände seiner Wohnung mit kräftigen Farben gestrichen. Darüber hinaus hatte er ein Zimmer nicht vollständig renoviert, sondern einen Wandabschnitt, an welchem ein Schrank gestanden hatte, ausgespart. Bei seinem Widerspruch gegen die Schadensersatzansprüche des Vermieters berief der Mieter sich auf Ungültigkeit der Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag.

Das Essener Gericht indes entschied, dass der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet sei. Selbstverständlich sei ein Mieter während des Mietverhältnisses grundsätzlich berechtigt, seine Wohnung frei zu gestalten – zumindest solange er keine Schäden verursacht. Gibt er indes seine Mieträume in einem Zustand zurück, der eine Neuvermietung erschwert oder gar unmöglich macht, so verletzt er seine vertraglichen Pflichten und zwar unabhängig davon, ob die Schönheitsreparaturklausel wirksam ist oder nicht. Ungewöhnliche Farben erfordern deckende helle Anstriche und einen erheblichen Arbeitsmehraufwand. Übrigens stellte auch die oben erwähnte Aussparung eines Wandabschnitts einen nicht fachmännisch ausgeführten Anstrich dar – auch in dieser Hinsicht wurde der Mieter zu Schadensersatzzahlungen verpflichtet (LG Essen, Urteil v. 17.02.11, Az. 10 S 344/10).

 

4. Juli 2011 | Formularvertrag: Nichtverzinsung einer Mietkaution ist rechtswidrig

Die Verzinsung einer Mietkaution durch eine Formularklausel auszuschließen ist auch bei Altmietverträgen unzulässig – das hat das Landgericht Lübeck in einem richtungsweisenden Urteil entschieden.

Ein Mieter hatte seinen Vermieter auf die Einzahlung von Zinsen auf ein Kautionskonto verklagt. Der Mieter, der seine Kaution im Jahr 1972 an seinen Vermieter entrichtet hatte, verlangte nachträglich die Zahlung der Zinsen für den Zeitraum vom 01.12.1972 bis 01.03.2009. Der Vermieter hatte das Kautionskonto erst 2004 eingerichtet. Der Mieter berechnete die Zinsen nach den seit 1972 gültigen Zinsen für Spareinlagen – unter Abzug der auf dem Konto angefallenen Zinsen – obwohl im Mietvertrag vereinbart worden war, dass die Kaution nicht zu verzinsen sei. Der Vermieter andererseits bezog sich auf die Vertragsklausel und auf Verjährung.

Das Gericht gab dem Mieter recht. Der Anspruch auf Verzinsung war nicht verjährt, da die Verjährung erst mit Fälligkeit der Kaution zu laufen beginnt. Gleichzeitig war die Pflicht des Vermieters zur Verzinsung der Kaution nicht wirksam ausgeschlossen worden. Da der Vermieter die Klausel in zahlreiche Mietverträge aufgenommen hatte, handelte es sich um eine einseitig vom Vermieter gestellte und vorformulierte Formularklausel. Die Klausel benachteiligte den Mieter unangemessen und war entsprechend der anzuwendenden Rechtssprechung über Allgemeine Geschäftsbedingungen rechtwidrig und somit unwirksam – der Vermieter wurde zur Verzinsung verpflichtet (LG Lübeck, Urteil v. 22.07.10., Az 14 S 59/10).

 

28. Juni 2011 | Schönheitsreparaturklausel: Zustimmungserfordernis für abweichende Ausführungsart ist rechtswidrig

Verfügt die Formularklausel in einem Gewerbemietvertrag, dass der Mieter bei Schönheitsreparaturen die bisherige Ausführungsart einzuhalten hat, so ist dies unzulässig.

Ein Gewerbemieter hatte sich in einem Mietvertrag dazu verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die entsprechende Formularklausel regelte, dass der Mieter im Zuge von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Machart abweichen durfte. Als der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses feststellen musste, dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hatte, klagte er auf Schadensersatz.

Seine Klage wurde abgewiesen. Das Berliner Gericht kam zu dem Schluss, dass die Klausel rechtswidrig war, da sie den Mieter unangemessen benachteilige. Die Begründung: Bei Wirksamkeit der Klausel würde der gewerbliche Mieter an der uneingeschränkten vertraglichen Nutzung der Räume gehindert. Durch die Unwirksamkeit der Vertragsklausel lag die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen beim Vermieter (KG, Beschluss vom 17.05.2010, Az. 8 U 17/10).

 

21. Juni 2011 | Müllentsorgung: Keine Mietminderung bei fehlender Papiertonne

Fehlende Altpapiertonnen sind nicht zwingenderweise ein Grund, die Miete zu mindern. Das entschied das Amtsgericht Hamburg-Blankenese. Ist eine getrennte Altpapierentsorgung nicht vorgeschrieben, haben betroffene Mieter keine rechtliche Grundlage, die Miete zu mindern.

Ein Vermieter und ein Mieter stritten sich vor Gericht über die Zahlung rückständiger Miete, denn der Mieter hatte die Miete mit der Begründung gemindert, dass der Vermieter ihm keine Altpapiertonne zur Verfügung gestellt habe. Das Hamburger Gericht gab nun dem Vermieter Recht. Das Fehlen der Papiertonne – so das Amtsgericht – stelle lediglich eine unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dar; zumal der Mieter sein Altpapier mühelos in einen öffentlich zugänglichen Papiercontainer hätte entsorgen können. Alternativ hätte er das Papier übrigens auch in den Haushaltsmüll werfen können – die Entsorgung über den Haushaltsmüll ist in Hamburg nämlich nicht verboten (AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 19.02.10, Az. 518 C 399/09).

 

16. Juni 2011 | Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen: Die letzte Abrechnung ist ausschlaggebend

Im Mai dieses Jahres hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen auf der Grundlage einer älteren Abrechnung möglich ist – auch dann, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen ist.

Hintergrund für das Urteil war ein Rechtsstreit über die Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen. Nachdem ein Vermieter die jährlichen Betriebskosten jeweils für den Zeitraum von Juni bis Mai abgerechnet hatte, kündigte der Mieter dem Vermieter Ende 2008 an, dass er die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten rückwirkend ab Juni 2008 von 114 €auf 85 € herabsetzen werde. Dabei berief er sich auf die Betriebskostenabrechnung von Juni 2006 bis Mai 2007, da der Vermieter für den Zeitraum vom Juni 2007 bis Mai 2008 noch keine Abrechnung erstellt hatte.

Der BGH hielt den Schritt des Mieters für rechtens: § 560 Abs. 4 BGB regelt, dass sowohl Mieter als auch Vermieter nach erfolgter Betriebskostenabrechnung die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anpassen dürfen. Auch die Tatsache, dass der folgende Abrechnungszeitraum bereits abgelaufen war, hatte auf das Urteil keinen Einfluss. Freilich durfte der Mieter die Vorauszahlungen lediglich für die Zukunft, nicht jedoch rückwirkend anpassen. Und: Eine Anpassung der Vorauszahlungen war nur zum Januar 2009 möglich (BGH, Urteil v. 18.05.11, Az. VIII ZR 271/10).

 

8. Juni 2011 | Vermieter ist bei fortlaufend unpünktlicher Zahlung der Miete zur Kündigung berechtigt

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof (BGH) hat jüngst ein interessantes Urteil zum Kündigungsrecht des Vermieters bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung des Mieters gefällt.

Obwohl im Mietvertrag festgelegt war, dass die Miete bis zum 3. Werktag eines Monats entrichtet zu sein habe, überwies eine Mietpartei seit Mai 2007 die Miete stets erst zur Mitte des Monats oder später. Auch zwei Abmahnungen des Vermieters im Oktober und November 2011 hatten keine Verbesserung der Zahlungsmoral zur Folge. Nach mehreren Kündigungen des Mietverhältnisses reagierte der Vermieter schließlich mit Räumungsklage. Da die Kaution den zulässigen Betrag von drei Monatsmieten überstieg, forderten die Mieter im Zuge des Verfahrens die Rückzahlung eines Teils der geleisteten Kaution. Der Vermieter berief sich dagegen auf Verjährung.

Das BGH entschied nun zu Gunsten des Vermieters. Die Kündigung nach § 543 BGB war rechtens, da die andauernde und trotz Abmahnungen durch den Vermieter fortgesetzte verspätete Mietzahlung eine erhebliche Pflichtverletzung bedeutet. Wir erinnern uns: Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, d.h., wenn dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietvertrages nicht mehr zugemutet werden kann. Ein solcher wichtiger Grund liegt übrigens auch dann vor, wenn dem Mieter lediglich Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist, etwa, weil er irrtümlich davon ausgeht, die Miete sei erst zur Monatsmitte zu zahlen.

Weiterhin interessant: Auch der Rückforderung eines Teils der Kaution durch den Mieter wurde nicht stattgegeben, da der Anspruch mit der Zahlung der überhöhten Kaution begann. Der Verjährungsbeginn setze nicht voraus, dass den Mietern die Regelungen des § 551 BGB vertraut sein müssen. Der § 551 BGB regelt, dass die Kaution bei einem Mietverhältnis über Wohnraum maximal drei Monatsmieten betragen darf (BGH, Urteil v. 01.06.11, Az. VIII ZR 91/10).

23.05.2011 | Umsatzmiete bei Gewerberäumen darf formularvertraglich vereinbart werden
 
Das Oberlandesgericht Brandenburg entschied im März 2011, das bei Gewerberäumen eine Umsatzmiete formularvertraglich vereinbart werden darf. Ein Vermieter klagte gegen seinen Mieter die rückständige Miete von Gewerberäumen ein. Im Mietvertrag war neben einer Mindestmiete eine Umsatzmiete vereinbart worden. Die Vertragsklausel sah für verschiedene Waren verschiedene Prozentsätze vor. Bemessungsgrundlage waren die jährlichen Einnahmen ohne Umsatzsteuer. Die Regelung über die Mindestmiete und die Umsatzmiete waren im Vertrag nacheinander aufgeführt. Der Mieter war allerdings der Ansicht, dass die Klageforderung soweit Umsatzmiete geltend gemacht wurde, unzulässig war.

Das Gericht entschied nun, dass der Vermieter Anspruch auf die eine Mindestmiete übersteigende Umsatzmiete von seinen Mieter hatte. Eine formularvertragliche Vereinbarung einer Umsatzmiete ist zulässig. Die Vertragsklausel war nicht überraschend und stand mit der Vereinbarung der Mindestmiete in Zusammenhang. Zudem ist die Vereinbarung einer Umsatzmiete bei Ladenlokalen üblich. Es lag auch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor. Nur bei guten Umsätzen war eine gegenüber der ortsüblichen Miete erhöhte Miete zu zahlen, bei schlechten Umsätzen nur die geringe Mindestmiete. Die Klausel war deshalb auch nicht sittenwidrig. Die Vergütung des Vermieters für die Überlassung der Räumlichkeiten stand nicht in einem unzumutbaren Missverhältnis zu seiner Leistung (OLG Brandenburg, Beschluss v. 23.03.11, Az. 3 U 171/10).

 

14.05.2011 | Neues Mietrecht nimmt Formen an

Das Bundesjustizministerium hat am 11. Mai nun endlich den seit langem erwarteten Entwurf zur Änderung des Mietrechts vorgelegt. Die Zielrichtung und Neuausrichtung des Gesetzesvorschlages zeigt sich bereits in seinem Titel: „Gesetz über die Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte "Durchsetzung von Räumungstiteln“.

Die zentralen Änderungen sollen dazu beitragen, energetische Modernisierungen für den Eigentümer nun endlich zu erleichtern. Der Gesetzentwurf sieht die Pflicht für den Mieter vor, energetische Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, und schließt eine Mietminderung für drei Monate während dieser Phasen aus. Der Gesetzentwurf enthält außerdem einige neue Vorschriften, die der beschleunigten Räumung von Wohnungen nach Nicht-Zahlung der Miete und der Kaution dienen.

 

05.05.2011 | Verjährung des Erstattungsanspruchs bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Der Bundesgerichtshof BGH hat diesen Monat eine Entscheidung zur Verjährung des Erstattungsanspruchs eines Mieters gegen den Vermieter für die Kosten einer Renovierung getroffen, die dieser infolge einer unerkannt unwirksamen Schönheitsreparaturklausel vorgenommen hat.

Das Klagende und seine Ehefrau waren bis Ende 2006 Mieter einer Wohnung der Beklagten. Der Mietvertrag enthielt eine Formularklausel, die den Mietern zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan verpflichtete. Die Mieter ließen die Wohnung vor der Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses für 2.687 € renovieren. Später erfuhren sie, dass sie zur Ausführung dieser Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel gar nicht verpflichtet waren. Am 22. Dezember 2009 reichte der Mieter Klage ein und begehrte die Zahlung von 2.687 € nebst Zinsen. Die Beklagten haben die Einrede der Verjährung erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision des Klägers blieb erfolglos. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat – in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen – entschieden, dass der eingeklagte Erstattungsanspruch bei Klageerhebung bereits verjährt war, weil die in § 548 Abs. 2 BGB enthaltene Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen erfasst, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat (BGH, Urt. v. 4. 5. 2011 – VIII ZR 195/10).

 

28.04.2011 | Mieterhöhung nach Modernisierung

Hat der Mieter bauliche Veränderungen durchgeführt, die die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie und an Wasser bewirken, so kann der Vermieter die jährliche Miete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dies gilt auch,, wenn der Mieter diese Arbeiten selbst durchführt und sich die Aufwendungen vom Vermieter bezahlen läßt. Dies ist eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofes BGH (AZ: VIII ZR 173/10). In diesem Fall hatte der Vermieter die Tapezierungskosten gezahlt und dafür die Miete erhöht.

 

22.04.2011 | Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche

Bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen darf der Vermieter von der im Mietvertrag genannten Fläche ausgehen, auch wenn eine Wohnung tatsächlich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die Abweichung nicht mehr als 10 Prozent beträgt. So entschied das Amtsgericht Hamburg im November 2010.

Vermieter und Mieter einer Wohnung waren darüber uneinig, ob eine falsche Wohnflächenangabe im Mietvertrag auch bei der Betriebskostenabrechnungen zugrunde gelegt werden darf. Der Mietvertrag wies eine Größe der Mietwohnung von 55,75 m² aus. Die tatsächliche Größe betrug allerdings nur 51,03 m². Die Abweichung betrug entsprechend 8,5 Prozent. Der Mieter reichte aus diesem Grund eine Klage ein. Das zuständige Amtsgericht sollte nun entscheiden, ob bei Betriebskostenabrechnungen und Mieterhöhungen die tatsächliche oder die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist.

Das Hamburger Gericht entschied zu Gunsten des Vermieters. Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag war eine Vereinbarung über die Beschaffenheit der Mietwohnung. Eine solche Vereinbarung ist grundsätzlich verbindlich. Eine Anpassung der Vereinbarung an die tatsächlichen Verhältnisse ist nur zulässig, wenn die Abweichung erheblich ist. Die durch den Bundesgerichtshof (BGH) gezogene Grenze von 10 Prozent hinsichtlich Wohnflächenabweichungen ist für das gesamte Mietrecht verbindlich. Eine Abweichung von 8,5 Prozent ist dem Mieter allerdings noch zumutbar. Dies gilt auch bei Betriebskostenabrechnungen, denen eine falsche Wohnfläche zugrunde gelegt wurde. (AG Hamburg, Urteil v. 30.11.10, Az. 48 C 377/10).

 

18.03.2011 | Denkmalschutz - tritt hinter wirtschaftlichen und ökologischen Interessen

Auf dem Dach eines denkmalgeschützten Gebäudes in Speyer wollte der Hauseigentümer Solarkollektoren installieren. Die für den Denkmalschutz zuständige Behörde wollte Ihm dies versagen.

Das Verwaltungsgericht in Speyer entschied Anfang April, dass die Stadt Speyer dem Eigentümer die Genehmigung für das Anbringen der Solarkollektoren erteilen müsse. Als Begründung führte das Gericht an, das die optischen Beeinträchtigungen durch die Solarkollektoren geringfügig seien und die Belange des Denkmalschutzes sich hinter den wirtschaftlichen und ökologischen Interessen des Eigentümers bzw. der Allgemeinheit einzuordnen haben (AZ 4 K 1119/10.NW).

 

15.04.2011 | Geruchsbelästigung - Mieter müssen dies nicht hinnehmen

Das Landgericht Berlin entschied im Januar 2011, dass Mieter Geruchsbelästigungen aus einer Nachbarwohnung nicht hinnehmen müssen.

Ein Mieter hatte sich wiederholt beim Vermieter über seinen Wohnungsnachbarn beschwert. Der ältere Mann hielt einen Hund, der schon mehrmals im Treppenhaus urinierte. In der Wohnung des älteren Mannes gelagerter Müll verursachte einen üblen und stechenden Geruch, der sich im ganzen Haus ausbreitete. Nachdem der Vermieter trotz der Beschwerden nicht eingriff, gab der Mieter ein Sachverständigengutachten in Auftrag und kürzte außerdem die Miete. Der Vermieter forderte nun die rückständige Miete ein und der Mieter wollte die Kosten des Gutachtens vom Vermieter erstattet bekommen.

Das Gericht in Berlin kam zu dem Ergebnis, dass die Mietminderung berechtigt war. Zudem konnte der Mieter die Kosten für das Gutachten beim Vermieter einfordern. Durch Müll erzeugter Geruch ist unangenehm und anderen Bewohnern nicht zumutbar. Da der Vermieter den angezeigten Mangel nicht unverzüglich beseitigte und eine Beeinträchtigung des Mieters bestritt, war dieser berechtigt, diesbezüglich ein Gutachten einzuholen (LG Berlin, Beschluss v. 28.01.11, Az. 65 S 296/10).

 

07.04.2011 | Recht von Kunden im Bereich der Fernwärme vom BGH gestärkt

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat das Recht der Fernwärmekunden gestärkt und fordert eine transparente Darstellung der Kosten. Aus Lieferverträgen der Energieversorger muss nun deutlich werden, warum Mieter und Wohnungsunternehmen bzw. Eigentümer höhere Energiekosten zahlen sollen.

Ab sofort können Fernwärmekunden sich nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs gegen undurchsichtige Preiserhöhungen wehren. Der BGH hatte am vergangenen Mittwoch in Karlsruhe entschieden, dass Fernwärmekunden das Recht besitzen, „offensichtliche“ Abrechnungsfehler zu verweigern und Preisanpassungsklauseln nicht zu akzeptieren. Beanstandet wurde zudem eine Koppelung der Preisanpassung bei Fernwärme an die Ölpreisentwicklung.

Der BGH kritisiert nun mehre Preisanpassungsklauseln in den Lieferverträgen der Städte Lübeck und Zerbst, da diese nicht den gesetzlichen Beschlüssen entsprächen, unvollständig und intransparent seinen.
In den Verfahren der Städte wurde nicht nur die Wirksamkeit der Klauseln angezweifelt, es war zudem strittig, ob Kunden das Recht auf Zahlungsverweigerung besitzen, wenn sie die Preisanpassungsklauseln und damit „die Grundlage der Vertragsbeziehungen“ für unwirksam halten.

Im Fall der Stadt Zerbst hatte eine Wohnungsbaugesellschaft nicht die Preissteigerung im Jahr 2006 gezahlt, nachdem die Stadtwerke die Preise viermal erhöht hatten. In Lübeck hatten Kunden nur die zwischen 2001 und 2003 die gelieferte Fernwärme gezahlt, jedoch nicht die Endkostenabrechnung.
Der Bundesgerichtshof kam zu dem Urteil, dass die Klausel der Stadtwerke Zerbst nicht die konkreten Kosten des Unternehmens für die Erzeugung und Bereitstellung der Fernwärme aufweise. Der BGH stimmte ebenfalls den Fernwärmekunden in Lübeck zu, da die Kosten, welche aus der Klausel hervorgingen, nicht nachvollziehbar seinen.

In Deutschland werden laut Kartellamt derzeit rund fünf Millionen Haushalte mit Fernwärme versorgt. Die Wärme wird in Großkraftwerken erzeugt und über Leitungen zum Verbraucher transportiert. Neben Erdgas und Heizöl ist Fernwärme das beliebteste Heizmittel der Deutschen, vor allem der Deutschen in den "Neuen Bundesländern" (AZ: VII ZR 237/09 und VIII ZR 66/09).

Die Stadtwerke Neustrelitz GmbH haben Ihre Verträge für Fernwärme ebenso undurchsichtig und für Kunden untransparent gestaltet. Die Stadtwerke Neustrelitz GmbH legen die Kalkulation der Preise für Fernwärme nicht offen und es sind Bindungen an den Ölpreis offenbar arglistig mit den gutgläubigen Kunden vereinbart worden. Entsprechend sind in letzen Jahren Preissteigerungen durch die Stadtwerke Neustrelitz GmbH in der Spitze von weit mehr als 70% erfolgt. Wir empfehlen allen Kunden, eine Prüfung der Unterlagen durchzuführen und Einspruch einzulegen!

 

04.04.2011 | Keine Mieterhöhung wegen Schönheitsreparaturen

Das Landgericht in Heidelberg entschied im Dezember 2010, dass wenn Schönheitsreparaturen nicht vom Mieter geschuldet werden, sondern vom Vermieter auszuführen sind, die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um einen Zuschlag erhöht werden darf.
 
Ein Mietvertrag enthielt eine Schönheitsreparaturklausel, in der der Vermieter die Schönheitsreparaturen auszuführen hatte. Der Vermieter wollte im nachhineien die Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöhen. Als Begründung gab er an, dass auf die ortsübliche Vergleichsmiete ein Zuschlag für die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch ihn gerechtfertigt wäre. Der Mieter stimmte dem nicht zu.
Zu Recht! Der Vermieter hatte lediglich einen Anspruch auf Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. In Mietverhältnissen, in denen die Schönheitsreparaturen nicht vom Mieter auszuführen sind, sondern vom Vermieter, darf ein Zuschlag über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus nicht erhoben werden. Ein solcher Zuschlag ist gesetzlich nicht vorgesehen. § 558 BGB gibt einem Vermieter nur das Recht, eine angemessene, ortsübliche Miete durchzusetzen. Hiermit ist es nicht vereinbar, für vom Vermieter geschuldete Schönheitsreparaturen einen Zuschlag durchzusetzen. Dies gilt für sämtliche Mietverträge, in denen Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen haben (LG Heidelberg, Urteil v. 17.12.10, Az. 5 S 60/10).

 

27.03.2011 | Heizungskostenabrechnung eines externen Abrechnungsdienstes

Ist ein Unternehmen mit der Heizkostenabrechnung vom Vermieter beauftragt, muss dem Mieter auch diese Abrechnung mit der Betriebskostenrechnung übergeben werden. Andernfalls ist die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter formell fehlerhaft. So entschied das Amtsgericht in Langen im Oktober 2010.

Ein Vermieter erstellte regelmäßig fristgerecht gegenüber seinen Mietern nach Ende der Abrechnungsperiode die Betriebskostenabrechnung. Bei der letzten Betriebskostenabrechnung hatte er jedoch die Heizkostenabrechnung, die ein von ihm beauftragtes Unternehmen erstellt hatte, bei einem Mieter nicht beigelegt. Der Vermieter hatte jedoch den Endbetrag dieser Heizkostenabrechnung übernommen. Bezüglich des Kostenverteilungsschlüssels wurde auf die nicht beigefügte Abrechnung verwiesen. Nachdem mehr als ein Jahr seit Ende der Abrechnungsperiode verstrichen war, reichte der Vermieter diese Abrechnung nach. Der Mieter verweigerte die Ausgleichung der Nachforderung.
Mit Erfolg! Der Vermieter hatte nicht gemäß § 565 Abs. 3 BGB innerhalb Jahresfrist ab Ende der Abrechnungsperiode eine ordnungsgemäße Abrechnung zugestellt. Ordnungsgemäß ist eine Abrechnung nur, wenn für jede Kostenpositionauch der Kostenverteilungsschlüssel mitgeteilt wird. Der Verteilungsschlüssel für die Heizkosten war aber nur aus der Heizkostenabrechnung des beauftragten Unternehmens zu ersehen. Deshalb war die Betriebskostenabrechnung ohne Beifügung der Heizkostenabrechnung formell fehlerhaft und damit zum Nachteil des Vermieters rechtswidrig (AG Langen, Urteil v. 27.10.10, Az. 55 C 201/10).

 

20.03.2011 | Mieter muss Nutzungsentschädigung bis zum Tag des Auszug zahlen

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) in Karlsruhe (Az.: VIII ZR 57/05) kann der Vermieter von seinem Mieter eine Nutzungsenschädigung bis zum Auszugstag verlangen. Hierbei ist zu beachten, das eine taggenaue Abrechnung erfolgt. Bislang war umstritten, ob die Entschädigung bis zum konkreten Auszugsdatum oder bis zum Ende des Monats gezahlt werden muss.

Die gesetzliche Bestimmung über die Nutzungsentschädigung gewährt dem Vermieter gemäß BGH eine Mindestentschädigung, die in ihrer Höhe nicht davon abhängig ist, ob und inwieweit dem Vermieter aus der Vorenthaltung der Mietsache tatsächlich ein Schaden entstanden ist. Kann der Vermieter allerdings nachweisen, daß ihm durch die verspätete Rückgabe der Wohnung ein konkreter, nachweislicher Schaden entstanden ist, kann er dies dann als Schadensersatzanspruch zusätzlich geltend machen.

 

15.03.2011 | BGH bestätigt Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen

Der Bundesgerichtshof entschied, dass nachfolgende Klausel eines Mietvertrages unwirksam ist: „Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen ... nur weiß zu lackieren ...“
Die Richter bestätigten, dass Mietvertragsklauseln, die Mieter verpflichten, während der Mietzeit in bestimmten Farben zu renovieren oder zu lackieren, unwirksam sind. Derartige Vorgaben darf der Vermieter allenfalls für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung machen (BGH VIII ZR 50/09).

 

07.03.2010 | Konkurrenzschutzklausel - alles Auslegungssache

Bei der Vermietung von Arztpraxen in einem so genannten Ärztehaus zog als erster Gewerbemieter ein praktischer Arzt ein. Der Mietvertrag enthielt eine Konkurrenzschutzklausel, in der die Tätigkeit des Mediziners mit "Praktischer Arzt speziell hausärztlicher Internist" umschrieben war. Eine im nachhinein eingezogene Ärztin war zunächst auf dem Gebiet der "chinesischen Heilkunde" tätig und erweiterte später Ihre Tätigkeit auch auf die "Allgemeinmedizin".

Der Erstmieter verlangte wegen Überschneidung der Tätigkeitsgebiete vom Vermieter die Kündigung des Mietvertrages mit der Ärztin. Der Vermieter meinte, die Konkurrenzschutzklausel schütze den Erstmieter nur bei Beeinträchtigung in seiner Tätigkeit als "hausärztlicher Internist". Das Kammergericht hingegen legte die Klausel weiter aus. Danach ist der Arzt sowohl gegen eine Konkurrenztätigkeit eines "praktischen Arztes" als auch gegen die eines "hausärztlichen Internisten" geschützt. Sofern die Ärztin nicht zur Aufgabe ihrer Tätigkeit als Allgemeinmedizinerin bereit ist, bleibt dem Vermieter nur der Ausspruch einer Kündigung (8 U 25/05
KGR Berlin 2005, 615).

 

28.02.2011 | Schönheitsreparaturen - Vermieter ist meist im Nachteil!

Der Bundesgerichtshof trifft beim Thema Schönheitsreparaturen regelmäßig neue Grundsatzentscheidungen – leider häufig zulasten der Vermieter. So hat der BGH beispielsweise mit zwei viel beachteten Entscheidungen im Jahr 2009 viele Vermieter gegen sich aufgebracht:

Bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel darf der Vermieter keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete fordern, um diesen Nachteil für sich auszugleichen.

Ein Mieter, der renoviert, ohne die Unwirksamkeit der vereinbarten Schönheitsreparaturklausel zu kennen, darf Geldersatz auf Vermieterkosten verlangen.

 

21.02.2011 | Zutritt zur Wohnung durch Mieter verweigert! Ist die Kündigung rechtmäßig?

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied im Oktober 2010, dass ein Vermieter zur fristlosen Kündigung eines Mieters berechtigt sei, wenn dieser auch nach einer Abmahnung dem Vermieter weiterhin nicht den Zutritt zur Mietsache gewährt.

Ein Vermieter hatte seinen Mieter mehrfach schriftlich aufgefordert, ihm Zutritt zu der Mietwohnung zu gewähren, um diese mit Kaufinteressenten zu besichtigen. Eine TermineEinigung mit dem Mieter kam jedoch nicht zustande. Schließlich mahnte der Vermieter den Mieter ab und unterbreitete erneut weitere Terminvorschläge. Auch auf diese ging jedoch der Mieter nicht ein. Als der Vermieter dem Mieter daraufhin kündigte, ließ der Mieter die Rechtmäßigkeit der Kündigung durch das Gericht prüfen.

Der BGH entschied zu Gunsten des Vermieters. Dieser war wegen des Verhaltens seines Mieters zur Kündigung berechtigt war. Der Vermieter war nicht lediglich verpflichtet, wegen des Verhaltens des Mieters eine Duldungsklage einzureichen um sich Zutritt zu der Wohnung zu verschaffen. Ob eine Verletzung von Duldungspflichten schwer genug wiegt, um eine außerordentliche Kündigung zu rechtfertigen, ist eine Frage der Umstände des Einzelfalls. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund vom Vermieter fristlos gekündigt werden. Einen wichtigen Grund stellt unter anderem die Pflichtverletzung eines Mieters dar, hier dem Vermieter den Zutritt zu verwehren, wenn dieser die Mietsache veräußern und diese Kaufinteressenten zeigen will. Die Kündigung war auch nicht deshalb unwirksam, weil sich der Vermieter gegenüber dem Mieter vor Ausspruch der Kündigung angeblich widersprüchlich verhalten hatte. Es war kein widersprüchliches Verhalten darin zu sehen, dass der Vermieter dem Mieter zugleich mit der Abmahnung weitere Besichtigungstermine vorschlug (BGH, Beschluss v. 05.10.10, Az. VIII ZR 221/ 09).

 

13.02.2011 | Betriebskostenabrechnung - Mieter reagiert 12 Monate nicht, so muss er zahlen

Ein Mieter muss innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung diese beanstandet haben. Wurde mit dem Vermieter im Mietvertrag lediglich eine Betriebskostenpauschale vereinbart, muss der Mieter dennoch eine eingeforderte Betriebskostennachzahlung ausgleichen, wenn er die Abrechnung nicht aus diesem Grund fristgemäß beanstandet hat. Das entschied der Bundesgerichtshof im Januar diesen Jahres.
 
Verrmieter und Mieter stritten über die Rechtmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung, nach welcher der Mieter eine Nachzahlung zu leisten hatte. Laut Mietvertrag sollte der Mieter für die Betriebskosten eine Pauschale zahlen. In den Jahren 2005 und 2006 hatte der Vermieter Betriebskostenabrechnungen erstellt, die Nachforderungen des Vermieters auswiesen. Der Mieter beanstandete die Abrechnungen zunächst nicht. Erst als der Vermieter auf Zahlung drängte, wies der Mieter im August 2008 darauf hin, dass im Mietvertrag eine Pauschale vereinbart worden war und verweigerte die Nachzahlung.

Der BGH entschied erfreulicherweise zu Gunsten des Vermieters. Der Mieter hätte innerhalb der Frist von zwölf Monaten seine Einwände geltend machen müssen. Da er dies unterlassen hatte, waren seine Einwände bezüglich der jeweiligen Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Der Einwendungsausschluss setzt nicht voraus, dass im Mietvertrag überhaupt eine Abrechnungspflicht des Vermieters hinsichtlich entstandener Betriebskosten vereinbart ist. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB dient dem Zweck, dass ein Vermieter innerhalb einer überschaubaren Zeit Gewissheit erlangt, ob sein Mieter gegen die erstellte Betriebskostenabrechnung Einwände hat oder nicht. Diesem Zweck widerspricht es, wenn ein Mieter nach Fristablauf noch erfolgreich Einwände gegen eine Betriebskostenabrechnung geltend machen kann (BGH, Urteil v. 12.01.11, Az. VIII ZR 148/10).

 

03.02.2011 | Vermieter haben keinerlei Anspruch gegen die ARGE

Das Oberlandesgericht in Düsseldorf entschied im Sommer 2010, dass sich aus einer Erklärung der ARGE (Arbeitsgemeinschaft für Grundsicherung für Arbeitssuchende) gegenüber einem Vermieter, zukünftig die Miete für einen Mieter direkt an den Vermieter zu überweisen, kein eigener Anspruch des Vermieters gegen die ARGE ergibt.

Im vorliegenden Rechtsstreit hatte ein Vermieter von der ARGE ein Schreiben erhalten, dass die ARGE für einen seiner Mieter die Miete zukünftig direkt an den Vermieter überweisen wird. Als die Mietzahlungen ausblieben, klagte der Vermieter die offene Miete gegen die ARGE ein.

Ohne Erfolg!!! Nach Ansicht des Gerichts lag eine rechtsverbindliche Zusage gegenüber dem Vermieter nicht vor. Die Erklärung war nach Ansicht des Gerichts nur eine für den Vermieter unverbindliche Information, allein auf den hilfsbedürftigen Mieter bezogene Erklärung. Wenn eine öffentliche Stelle einem Vermieter mitteilt, die Unterkunfts- und Heizungskosten für einen bedürftigen Mieter zu übernehmen, hat der Vermieter keinen eigenen Anspruch. Aus dieser lässt sich keine Zahlungsansprüche gegenüber der ARGE herleiten (OLG Düsseldorf, Urteil v. 27.07.10, Az. 24 U 230/09).

 

26.01.2011 | Mieter haftet nicht für kaputten Schlüssel

Einem Mieter bricht der Briefkastenschlüssel ab, woraufhin der ganze Kasten ausgetauscht werden muss. Die Kosten in Höhe von € 75,45 soll der Mieter zahlen. Dieser wiget sich, der Vermieter klagt und verliert vor Gericht. Er können nicht nachweisen, dass der Mieter den Schlüssel fahrlässig abgebrochen habe. Vielmehr, so der Richter, sei anzunehmen, dass der Schlüssel wegen Materialermüdung kaputtgegangen sei. Dehalb musste der Vermieter die Kosten tragen (AG Halle-Saalkreis, Az. 93 C 4044/08).  

 

19.01.2011 | Vermieter darf die Betriebskostenabrechnung korrigieren, auch nach Erstattung von Guthaben

Auch wenn ein Vermieter nach einer Betriebskostenabrechnung bereits ein Guthaben ausgezahlt hat, darf er die Abrechnung nachträglich innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist zu Lasten des Mieters korrigieren. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in dieser Januarwoche.

Vermieter und Mieter stritten darüber, ob die bereits erfolgte Auszahlung des zunächst in der Betriebskostenabrechnung errechneten Guthabens eine nachträgliche Korrektur der Betriebskostenabrechnung ausschloß. Der Vermieter hatte im Juni 2007 die Abrechnung für 2006 erstellt. Zu Gunsten des Mieters errechnete er ein Guthaben, das der Vermieter anschließend an den Mieter auszahlte. Später fiel dem Vermieter auf, dass er die Heizölkosten falsch berücksichtigt hatte. Im Dezember 2007 erstellte er deshalb eine korrigierte Abrechnung. Das Guthaben des Mieters fiel nun erheblich geringer aus. Den Differenzbetrag forderte der Vermieter nun vom Mieter ein.

Der BGH entschied nun zu Gunsten des Vermieters. Vermieter von Wohnraum können Betriebskostenabrechnungen auch noch nachträglich zu Lasten ihrer Mieter korrigieren. Das gilt auch dann, wenn bereits ohne Vorbehalt ein Guthaben an einen Mieter erstattet wurde. Die Korrektur muss jedoch innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB erfolgen. Erst nach Ablauf dieser Abrechnungsfrist kann ein Mieter davon ausgehen, dass eine Betriebskostenabrechnung verbindlich ist. Die Auszahlung eines sich aus einer Abrechnung ergebenden Guthabens rechtfertigt nicht die Annahme, dass die Abrechnung verbindlich ist (BGH, Urteil v. 12.01.11, Az. VIII ZR 296/09).

Erfolgt die Korrektur jedoch nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist, gilt dies freilich nicht; Zwar hat der Mieter auch hier Anspruch auf eine korrekte Abrechnung, doch darf er durch sie nicht schlechter gestellt werden. Folge: Eine Nachzahlung darf sich für den Mieter nicht erhöhen, sein Guthaben darf sich nicht verringern. Selbst wenn sich dies aus der Korrektur der Abrechnung so ergibt.

 

07.01.2011 | Hohe Heizkosten – kein Grund zur Mietminderung

Gerade jetzt ist dies wieder aktuell! Das Oberlandesgericht in Düsseldorf entschied schon im August 2010, dass es unerheblich ist, wenn einem Mieter wegen der Beschaffenheit der Heizung besonders hohe Heizkosten entstehen. Dies stellt unter anderem keinen Mangel der Mietsache dar, die den Mieter zu einer Mietminderung berechtigen könnten.

Mieter haben aus diesem Grund auch keinen Anspruch dahingehend, dass ihr Vermieter eine hohe Kosten verursachende aber ansonsten funktionstaugliche Heizungsanlage gegen eine andere, wirtschaftlichere Anlage austauscht. Nur wenn die übermäßig hohen Heizkosten auf einem Fehler der Heizanlage beruhen, könnte ein Mangel der Mietwohnung vorliegen. Ob die Heizanlage aber überhaupt mangelhaft ist, ist nach dem Stand der Technik zum Zeitpunkt des Einbaus der Anlage zu beurteilen (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 08.07.10, Az. 24 U 222/09)

 

27.12.2010 | Graffiti - Mieter hat keinen Anspruch auf Beseitigung

Das Graffiti im Treppenhaus eines Mietshauses nicht zwingend einen Mangel darstellen, hat das Landgericht Berlin entschieden. Ein Mangel würde nur dann bestehen, wenn Vermieter und Mieter eine besondere Beschaffenheit des Treppenhauses vereinbart haben.

Ein Mieter hatte sich bei seinem Vermieter über Graffiti im Treppenhaus beschwert. Er verlangte vom Vermieter, dass die Schmierereien beseitigt werden. Als Begründung fügte er an, dass bei Einzug des Mieters das Treppenhaus frisch gestrichen gewesen sei.

Die Richter des Berliner Gerichts waren jedoch der Ansicht, dass der Vermieter nicht zur Beseitigung verpflichtet sei. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn Mieträume zu repräsentativen Zwecken vermietet wurden oder über den zu erhaltenden Zustand eine besondere Vereinbarung getroffen wurde. Im streitgegenständlichen Mietvertrag hatten Mieter und Vermieter jedoch keine Beschaffenheit des Treppenhauses vereinbart (LG Berlin, Urteil v. 05.10.10, Az. 63 S 619/09).


17.12.2010 | Begründetes Mieterhöhungsverlangen gilt auch ohne Signatur

Ein maschinell erstelltes Schreiben ohne persönliche Unterschrift reicht aus, um eine Mieterhöhung zu verlangen. So entschied der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil (AZ VIII ZR 300/09).

Im vorliegenden Fall wollte ein Vermieter die Miete für ein Einfamilienhaus erhöhen und sendete seinem Mieter ein maschinell erstelltes Informationsschreiben mit dem Vermerk "Dieses Schreiben wurde maschinell erstellt und ist ohne Unterschrift gültig". Der Mieter weigerte sich jedoch, die Mieterhöhung zu zahlen und gab an, dass das Schreiben ohne die Unterschrift des Vermieters unwirksam sei.

In seiner Entscheidung gab der Bundesgerichtshof dem Vermieter nun recht. Auch ohne Unterschrift sei ein nach § 558a BGB begründetes Mieterhöhungsverlangen gültig.


03.12.2010 | Schimmelpilz - Dauerlüften ist dem Mieter nicht zumutbar!

Ständiges Lüften kann den Mietern nicht abverlangt werden. Das entschied das Amtsgericht München im Juni 2010. Das Gericht stellte außerdem zu Lasten des Vermieters fest, dass bei einer vorliegenden Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilz eine Wohnungsnutzung unzumutbar ist. Ein Mieter ist dennoch nicht verpflichtet, von seinem Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 569 Abs. 1 BGB Gebrauch zu machen, wenn seine Mietwohnung aufgrund von Pilzbefall nicht zum Wohnen geeignet ist. Ein Mieter kann alternativ auch die Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB bis zu 100% mindern.

In einer Mietwohnung hatte sich massiv Schimmel gebildet. Der Mieter zeigte dies bei seinem Vermieter an. Dieser lehnte eine Beseitigung ab, da aus seiner Ansicht unzureichendes Heizen und Lüften des Mieters die Ursache für den Schimmelpilz war. In der Folge klagte der Mieter auf Beseitigung des Schimmelpilzes. In seiner Klageschrift führte er aus, dass ein Wohnen in der streitgegenständlichen Wohnung zunehmend unzumutbar sei.  Er erklärte zugleich eine Minderung der Miete um 100%.

Nach Einholung eines Gutachtens entschied das zuständige Gericht zu Gunsten des Mieters. Nachweislich beruhte der Schimmelpilzbefall auf Baumängeln. Ein falschem Heiz- oder Lüftungsverhalten des Mieters war nicht nachweisbar. Der Sachverständige kam zwar zu dem Ergebnis, dass durchgehendes Lüften ein Schimmelpilzwachstum verhindern könnte. Ein solches Lüftungsverhalten war dem Mieter nach Auffassung des Gerichts nicht zumutbar. Dies stellt keine übliche Wohnungsnutzung mehr dar. Die Mietminderung um I00% war gerechtfertigt, da der Sachverständigen feststellte, dass eine Gesundheitsgefährdung vorliegt. Es kam aber nicht darauf an, ob der Mieter aufgrund des Schimmelbefalls tatsächlich erkrankt war. Dass die Mieträume aufgrund des großflächigen, massiven Schimmelbefalls nicht zum Wohnen geeignet waren, erachtete das Gericht als ausreichend für seine Entscheidung. Dass der Mieter dennoch nicht auszog, war unerheblich. Er war nicht verpflichtet, sich eine Ersatzwohnung zu suchen (AG München, Urteil v. 11.06.10, Az. 412 C 11503/09).


19.11.2010 | Zwangsräumung - Ist dem Mieter ein mehrmaliger Umzug zumutbar?

Soll ein Mieter seine Mieträume beräumen, so muss er dies innerhalb der Räumungsfrist, auch wenn eine neue Wohnung erst später zur Verfügung steht.

In einem vom Landgericht Köln entschiedenen Fall sollte eine Zwangsräumung Mitte Oktober 2010 stattfinden. Dem betroffenen Mieter steht jedoch seine neue Wohnung erst Ende Januar 2011 zur Verfügung. Er beantragte deshalb die Vollstreckung der Räumung auszusetzen.

Ohne Erfolg für den Mieter! Das Kölner Gericht entschied, dass ein Mieter, der zur Räumung einer Mietwohnung verurteilt wurde, die Wohnung innerhalb der ursprünglich gesetzten Räumungsfrist räumen muss, auch wenn er deshalb mehrmals umziehen müsste. Das gilt insbesondere auch dann, wenn die zunächst angemietete Wohnung bis zum Räumungstermin noch nicht zur Verfügung steht. Auch wenn ein erforderlicher zweiter Umzug den Mieter zusätzlich finanziell belastet, liegt hier keine unzumutbare Härte vor. Der Mieter konnte deshalb die Räumung zum vorgesehenen Termin nicht verhindern, weil ihm verfügbarer Wohnraum zur Anmietung zur Verfügung stand (LG Köln, Urteil v. 07.10.10, Az. 10 T 266/10).


08.11.2010 | Dübellöcher - Worauf Sie bei der Wohnungsübernahme achten sollten!

Die im üblichen Umfang gesetzten Bohrlöcher müssen Mieter beim Auszug nicht beseitigen, wenn sich im Mietvertrag keine Renovierungsklausel findet. Wie viele Löcher üblich sind ist Gerichtsabhängig und bewegt sich zwischen 11 und 32 Stück. Sind Mieter laut Mietvertrag zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet wurden, so müssen Mieter bei Auszug alle Löcher wieder ordnungsgemäß schließen. Dazu gehört ebenfalls die Entfernung der Dübel aus den Wänden.

Die Richter des Berliner Gerichts waren jedoch der Ansicht, dass der Vermieter nicht zur Beseitigung verpflichtet sei. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn Mieträume zu repräsentativen Zwecken vermietet wurden oder über den zu erhaltenden Zustand eine besondere Vereinbarung getroffen wurde. Im streitgegenständlichen Mietvertrag hatten Mieter und Vermieter jedoch keine Beschaffenheit des Treppenhauses vereinbart (LG Berlin, Urteil v. 05.10.10, Az. 63 S 619/09).